Nach erfreulichen Neunmonatszahlen und anhaltend hoher Nachfrage nach Wohnimmobillien sieht sich der österreichische Immobilienkonzern conwert in seinem eingeschlagenen Kurs bestätigt. Welche Pläne das Unternehmen mit den aus Objektverkäufen lukrierten Geldern hat und wie die Konzernstruktur weiter optimiert werden soll, darüber sprach DerBörsianer.com mit Verwaltungsratschef Johannes Meran.DerBörsianer.com: Wie bewertet man bei conwert die zuletzt veröffentlichten Zahlen?
 
Johannes Meran: Wir haben in den ersten neun Monaten operativ ein durchaus erfreuliches Ergebnis erzielt. Zwar haben verschiedene nicht cash-wirksame Wertberichtigungen das Ergebnis jüngst belastet, operativ sind wir aber mit einem EBITDA von 97,1 Mio. Euro sehr zufrieden. Auch die Umsätze im Portfolio Development entwickeln sich planmäßig und liegen nach Abschluss des dritten Quartals bei einem Rekordwert von 500 Mio. Euro mit einer Marge von 7,3 Prozent.
 
DerBörsianer.com: Mit welchem Ergebnis wird für das Gesamtjahr gerechnet?
 
Johannes Meran: Für das Gesamtjahr rechnen wir gemäß unserer bisherigen Guidance weiterhin mit Verkaufsumsätzen in Höhe von 600 Mio. Euro bei einer Marge von 5 bis 10 Prozent. In Bezug auf das EBIT planen wir mit einer Steigerung unseres Vorjahresergebnis von 103,2 Mio. Euro um 15 Prozent – vor Bewertungsergebnissen. Auch hier sehen wir mit den Zahlen zum Dritten Quartal keine Veranlassung von unserer bisherigen Guidance abzuweichen.
 
DerBörsianer.com: Nachdem die Kriegskasse durch eine Vielzahl an Immobilienverkäufen prall gefüllt ist – ist bis Jahresende der Erwerb neuer Objekte ein Thema?
 
Johannes Meran: Grundsätzlich wollen wir zunächst in unseren eigenen Strukturen unsere Hausaufgaben machen. Dazu gehört auch eine weitere Verringerung der Schuldenquote von heute rund 58 Prozent auf rund 50 bis 55 Prozent. Aber es ist richtig: wir haben keinerlei Refinanzierungsprobleme und sind in der glücklichen Lage, nach interessanten und komplementären Expansionsmöglichkeiten Ausschau halten zu können. Ziel ist es weiterhin unser Portfolio in Deutschland zu stärken, da sich dort im Vergleich zu unserem zweiten Kernmarkt Österreich derzeit höhere Renditen erwirtschaften lassen. Viele Wohnimmobiliengesellschaften in Deutschland werden sich unserer Einschätzung nach angesichts der unruhigen Finanzmärkte und notwendiger Refinanzierung mittelfristig bewegen müssen. Hier werden wir unsere Optionen genau prüfen.
 
DerBörsianer.com: Welche Bestandsstruktur strebt der Konzern an, wie sähe diese optimaler Weise aus?
 
Johannes Meran: Dazu vier Punkte. Erstens legen wir unseren Fokus auch weiterhin ganz klar auf die Wohnimmobilie, auch wenn wir derzeit, bedingt durch den Zukauf der ECO, etwas mehr Gewerbeimmobilien als sonst im Portfolio haben. Da in Wohnimmobilien oft auch Retail- oder Gewerbeflächen vorhanden sind, ergibt sich bei uns langfristig ein natürlicher Mix, der wahrscheinlich bei 75 zu 25 Prozent liegt. Zweitens werden wir unser Portfolio in Deutschland weiterhin stärken weil sich dort derzeit höhere Renditen erzielen lassen. Die Zielgewichtung liegt hier wahrscheinlich bei ca. zwei Drittel Deutschland, ein Drittel Österreich. Drittens wollen wir die Erträge aus dem Servicegeschäft stärken und dahingehend gezielt expandieren. Und viertens werden wir uns mittelfristig von unserem CEE Portfolio, das derzeit rund 4 Prozent unseres Gesamtportfolios darstellt, trennen.
 
DerBörsianer.com: Mit welchen Entwicklungen ist auf dem Wohnimmobilienmarkt mittelfristig zu rechnen?
 
Johannes Meran: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Wien und vor allem in den Metropolregionen in Deutschland, insbesondere in Berlin, ist ungebrochen hoch. Angesichts der fortwährenden Unsicherheiten auf den internationalen Kapitalmärkten gehen wir von einer weiterhin hohen Nachfrage nach risikoarmen Investitionen am Immobilienmarkt aus.
 
DerBörsianer.com: Welche Märkte, auch außerhalb von Zentraleuropa, wären für conwert attraktiv?
 
Johannes Meran: Präsenz in anderen Märkten aufzubauen ist derzeit nicht geplant. Um im Immobiliengeschäft erfolgreich zu sein, bedarf es einer gewissen kritischen Größe und eines starken lokalen Netzwerks in einem Markt. Beides haben wir in unseren Kernmärkten Österreich und Deutschland auf die wir uns künftig auch weiter konzentrieren werden. Unser recht überschaubares CEE-Portfolio werden wir mittelfristig reduzieren. In Ungarn beispielsweise haben wir derzeit Immobilien im Wert von rund 22 Mio. Euro. Das ergibt bei einem Gesamtportfolio von fast 3 Mrd. Euro auf Dauer wenig Sinn.
 
DerBörsianer.com: Optimierung und die effiziente Nutzung konzerninterner Synergien sind für das Unternehmen von eminenter Bedeutung. Welche Maßnahmen werden hier in nächster Zeit gesetzt?
 
Johannes Meran: Wir haben hier mit der Straffung unserer Aktivitäten in vielen Bereichen bereits spürbare Erfolge erzielt. So haben wir beispielsweise unsere Organisationsstruktur deutlich vereinfacht, haben Bereiche die nicht zu unserem Kerngeschäft gehören ausgegliedert und auf der anderen Seite begonnen, wesentliche Aufgaben wie beispielsweise den Vertrieb zu internalisieren. Bis Jahresende wollen wir die aktuell noch laufende Strategieüberprüfung abgeschlossen haben. Im Ergebnis erwarten wir uns unter anderem durch den Zusammenschluss von Organisationseinheiten in Österreich und Deutschland die Realisierung weiterer Synergie-Effekte.
 
DerBörsianer.com: Inwieweit werden sich diese internen Restrukturierungsmaßnahmen strategisch und operativ auswirken?
 
Johannes Meran: Wir werden flexibler, effizienter und vor allem transparenter. Auch unsere Kosten werden wir dadurch reduzieren. So ergeben sich beispielsweise allein durch die bereits begonnene Internalisierung des Vertriebs Kosteneinsparungen in Höhe von 1,5 bis 2,5 Mio. Euro jährlich.
 
DerBörsianer.com: Was zeichnet das Unternehmen conwert Immobilien Invest SE im Besonderen aus, macht es für Investoren attraktiv?
 
Johannes Meran: Mit unserem Fokus auf die Wohnimmobilie sind wir ein konservatives und krisensicheres Unternehmen. Über 97 Prozent unserer Objekte liegen in Metropolregionen Deutschlands und Österreichs. Dabei verfügt wohl kaum ein anderer Immobilienkonzern in Europa über ein ähnlich krisenfestes Finanzierungskonzept wie die conwert. Über 80 Prozent unserer Verbindlichkeiten sind Hypothekendarlehen, die durch die einzelnen Objekte voll besichert sind. Dazu kommen die bereits angesprochene gute operative Performance und ein innerer Wert von 15,07 Euro je Aktie. Beim derzeitigen Aktienkurs notiert die conwert also klar unter dem Wert unserer Immobilien.