S IMMO Vorstand Schmidtmayr im Live-Talk über den Immomarkt und die Aktie

In unserem Live-Chat war S IMMO AG Vorstand Holger Schmidtmayr zu Gast.
 
Moderator: Liebe Anleger! Es freut uns, dass S IMMO AG Vorstand Holger Schmidtmayr in unserem heutigen Live-Chat zu Gast ist. Herzlich Willkommen!
 
Holger Schmidtmayr: Vielen Dank! Habe das Chatten schon richtig lieb gewonnen und freue mich darauf!
 
ATXfreak: Tolles Ergebnis, aber die Dividendenrendite ist mau. Mehr als die Inflation würde ich mir erwarten.
 
Holger Schmidtmayr: Die Dividenden-Rendite liegt bei 2,3 % und ist im Vergleich zu 25 Jahren 0 % doch schon eine starke Steigerung. Heißt ja nicht, dass es in den nächsten Jahren nicht noch etwas mehr werden kann!
 
Gast1: Bekomme ich meine Dividende KEST-frei?
 
Holger Schmidtmayr: Ja - aus steuerlicher Sicht handelt es sich um eine Einlagen-Rückzahlung und nicht um Gewinn-Verwendung. Für den Privatanleger daher KEST-frei.
 
Gast1: Wann wird die Dividende ausgezahlt?
 
Holger Schmidtmayr: Wir werden der HV als Dividenden-Tag den 15.06.2012 vorschlagen.
 
Gast44: Hat Berlin bei den Renditen den Plafond erreicht? Kann man bereits von einer Blasenbildung sprechen?
 
Holger Schmidtmayr: Definitiv nein. Wir sprechen in Berlin von Immobilienpreisen, die unter den Gestehungskosten (=Baukosten) liegen. Bei unseren letzten Verkäufen haben wir die 2000-Euro/m²-Schallmauer durchbrochen - da gibt es noch einigen Raum nach oben in den nächsten 2-3 Jahren.
 
Gast44: Welche Metropolen sind für einen privaten Immobilienkäufer interessant? Welche sind am absteigenden Ast?
 
Holger Schmidtmayr: Grundsätzliche Fragestellung: Wie lange ist der Veranlagungshorizont? Wenn die Immobilie auch kurzfristig wieder verkaufbar sein soll, dann nur echte Zentren und dort gute Lagen. Das heißt: Wien, Hamburg, Berlin. Wenn man mehr Geduld hat, kann man durchaus auch in Nebenlagen investieren. Dann steht die Rendite gegenüber der Wertentwicklung eben im Vordergrund.
 
immeubles: Wenn die S IMMO 2012 um 100 Mio. Immobilien verkaufen möchte, wo kaufen Sie dann 2012 zu?
 
Holger Schmidtmayr: Gar nicht. Wenn die eigene Aktie um 40 % unter ihrem inneren Wert liegt, dann ist sie das beste Investment, auch für die S IMMO selbst.
 
Gast13: Herr Schmidtmayr, wie hoch ist der Verschuldungsgrad und werden Sie diesen mit den Erlösen aus den angestrebten Verkäufen minimieren?
 
Holger Schmidtmayr: 61 % Loan-to-Value und ja, wir streben eine Reduktion auf 55 % an.
 
Gast13: Auch langristig oder noch tiefer?
 
Holger Schmidtmayr: Mit 55 % in den nächsten 3 Jahren fühle ich mich sehr wohl, niedriger muss es gar nicht sein.
 
Gast36: Ich höre immer wieder von diesem NAV, warum ist dieser so wichtig und wie wird er berechnet?
 
Holger Schmidtmayr: Die einfachste Variante ist: Eigenkapital laut Bilanz dividiert durch die Anzahl der Aktien. Der Wert liegt bei uns bei EUR 6,96. Die EPRA-Variante (hier werden diverse Effekte, die nicht aus den Immobilien selbst stammen, herausgerechnet - der wesentlichste Faktor sind die Zeitwerte der Zinsabsicherungen) ergibt EUR 8,70. Der NAV gibt an, wieviel Buchwert je Aktie vorhanden ist.
 
Gast1: Gibt es international auch andere Bewertungskennzahlen mit Aussagekraft?
 
Holger Schmidtmayr: Eine wichtige Kennzahl ist die FFO-Yield, das ist das Verhältnis der Funds from operation zur aktuellen Marktkapitalisierung. Liegt bei uns bei beachtlichen 9,4 %. Grundsätzlich ist es immer günstig, mehrere Kennzahlen zu betrachten, die unterschiedliche Aspekte des Immobiliengeschäfts beleuchten, um die Plausibilität abzusichern. Die NAV-Relation macht eine Aussage zu Buchwert/Aktienkurs, die FFO-Yield zur Ertragskraft eines Portfolios gemessen am Kurs.
 
immeubles: Brutto-Mietrendite wird mit 6,7 Prozent angegeben, der Vermietungsgrad mit 92,5 Prozent. Sprechen wir da von Wohnungen oder Büros?
 
Holger Schmidtmayr: Da sprechen wir vom Gesamtportfolio. Nach Ländern gegliedert zwischen 5,6 % in Österreich und 8,5 % in SEE und zwischen 91,4 % Vermietungsgrad in Österreich und 95,6 % in CEE (Tschechien, Slowakei, Ungarn).
 
Gast9: Wie bekommt man namhafte Mieter in ein Objekt, welche Zugeständnisse muss man da machen?
 
Holger Schmidtmayr: Kommt zur Zeit sehr auf die Region an. Die Lage, die Immobilienqualität, das Eingehen auf die konkreten Erfordernisse des Mieters sind oft wichtiger als der Preis. Da muss man sowieso im Markt liegen. Flexibilität und persönlicher Kontakt sind wichtige Erfolgsfaktoren. Ich habe gerade einen Mietvertrag mit einer großen internationalen Bank in einem schwierigen Markt verlängert - auch deswegen, weil ich den Verantwortlichen langjährig kenne und ein sehr gutes Vertrauensverhältnis besteht. Gerade bei großen Mietern ist der Faktor der Verlässlichkeit des Vermieters sehr wichtig. Da haben wir als S IMMO einen großen Vorteil.
 
Wachauer: Ich bin Erste Bank Kunde: Sparkassen Immobilien, Immorent, Erste Immoblienfonds wer macht eigntlich was und hängen diese Firmen zusammen?
 
Holger Schmidtmayr: Die S IMMO (ehemals Sparkassen Immobilien AG) hat die Erste Bank als Kernaktionär (rund 10 %). Die Immorent ist die Immobilien-Finanzierungstochter der Erste Group. Der Erste Immobilienfonds ist der offene Immobilienfonds der Erste Bank für jene Kunden, die keine Aktien wollen. Klarheit hergestellt?
 
Gast9: Eine gute Aktienperformance sieht anders aus, was denken Sie dagegen zu unternehmen?
 
Holger Schmidtmayr: Weiterhin gute Ergebnisse liefern. Und darüber mit den richtigen Investoren reden. Eine Company mit einer guten Performance ist immer die beste Voraussetzung für zufriedene Investoren und eine gute Kursentwicklung.
 
Moderator: Danke Herr Schmidtmayr für Ihre Zeit und das interessante Gespräch.
 
Holger Schmidtmayr: Vielen Dank für die guten Fragen! Freue mich aufs nächste Mal.