1.1. Allgemeine Informationen

Sind Investmentfonds, die es Kapitalanlegern ermöglichen, sich mit verhältnismäßig kleinen Beträgen an Immobilien zu beteiligen. Sie sind im Gegensatz zu anderen Fonds wertbeständig und haben im Vergleich mit anderen Fonds geringere Schwankungen (Volatilitäten) Man unterscheidet offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds und Spezial-Immobilienfonds.

1.2. Unterschied geschlossene Immobilienfonds - offene Immobilienfonds

Immobilienfonds werden in 2 verschiedenen Varianten angeboten. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist es dem Anleger dagegen meist bekannt, an welchen Immobilien er sich beteiligt. Wie bei den offenen Immobilienfonds geht es zwar auch hier meist um gewerbliche Immobilien, doch im Unterschied zur offenen Form dieser Geldanlage beschränkt sich der geschlossene Immobilienfonds meist auf eine eher geringe Zahl einzelner Objekte. Oftmals geht es sogar nur um eine einzige Immobilie. Solche Fonds werden im Regelfall in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft (KG) oder auch einer Gesellschaft (GbR bzw.GmbH) organisiert. Der Anleger wird also Kommanditist oder Gesellschafter. Ein Anspruch auf Rückgabe der Anteile oder Auszahlung wie beim offenen Immobilienfonds besteht hier nicht.

Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 Prozent steigen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 Prozent des Fondsvermögens ausmacht.

Auch ist die Zahl der Investoren bei einem geschlossenen Immobilienfonds beschränkt - wie im Wort "geschlossen" schon angedeutet. Ist die für die Investition notwendige Summe erreicht, wird der Immobilienfonds geschlossen.

Ganz allgemein dürfte sich die Teilnahme an einem geschlossenen Immobilienfonds daher als aufwändiger erweisen als ein Investment in einem offenen Immobilienfonds. Nicht nur, weil beim Geschlossenen ein höheres Investment erwartet wird, sondern auch, weil dieses Investment in ein einzelnes Objekt eine wesentlich sorgfältigere Überprüfung der Investition notwendig macht. Die in den Verkaufsprospekten gegebenen Informationen sind dabei oft nicht leicht zu verstehen und machen gegebenenfalls die Hinzuziehung von Wirtschaftsprüfern oder anderen Beratern notwendig.

1.3. Vorteile und Nachteile von Immobilienfonds

Bei einigen offenen Immobilienfonds gibt es keine Transparenz und ohne Informationen über bestimmte Mietverträge sind auch die Bewertungen von Ratingagenturen nicht viel wert, was sicherlich ein Nachteil für Anleger ist, da diese ohne genauere Informationen dem Fonds ihr Geld anvertrauen.

Die Vorteile bei offenen Immobilienfonds überwiegen aber dagegen deutlich. So lassen sich hier relativ sicher Renditen von etwa 5 % jährlich erreichen, die nur zum Teil versteuert (Länderabhängig) werden müssen. Durch die Investition in werthaltige, reelle Gegenstände, also Immobilien ist ein Verlust zwar nicht gänzlich ausgeschlossen, doch aber relativ selten. Außerdem können die Anteile an einem Offenen Immobilienfonds sehr kurzfristig, also börsentäglich ge- bzw. verkauft werden. Häufig können sich an Offenen Immobilienfonds auch Kleinanleger beteiligen. So erhalten sie die Vorteile aus der Investition in eine Immobilie, ohne eine solche vollständig selbst finanzieren zu müssen. Oft sind auch Sparpläne möglich. Durch die Investition in einen Offenen Immobilienfonds lassen sich geringere Risiken eines Verlustes erreichen im Gegensatz zur Anlage in eine Einzelimmobilie. Denn hier wird ja immer in mehrere Objekte investiert, wobei die verlustreichen durch die gewinnbringenden Objekte ausgeglichen werden können und es für den Anleger unterm Strich doch noch zu einer positiven Rendite kommt.

1.4. Fondsvermögen & Portfolio von Immobilienfonds

Die Fonds sammeln Geld für gewerbliche Liegenschaften, wie Bürohäuser, Einkaufszentren, Hotels und City-Quartiere. Wohnimmobilien spielen nur eine marginale Rolle. Es wird sowohl in Bestandsimmobilien als auch in Projektentwicklungen investiert. Die Fonds verfügen oft über mehr als 150 bebaute und unbebaute Grundstücke sowie grundstücksgleiche Rechte an verschiedenen Standorten.

Die Liegenschaften werden nach dem Prinzip der Risikostreuung ausgewählt. Ein offener Immobilienfonds muss mindestens zehn verschiedene Objekte besitzen. Zum Zeitpunkt des Erwerbs darf kein Objekt mehr als 15 % des Fondsvermögens betragen. Es dürfen höchstens 20 % in Grundstücke im Zustand der Bebauung, 30 % in Gebäude in Ländern mit Fremdwährungen ohne Absicherung des Währungsrisikos und 20 % in Beteiligungen an Immobiliengesellschaften investiert werden. Bis zu 49 % des Fondsvermögens dürfen für Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, an denen das Fondsmanagement eine Kapitalmehrheit besitzt, verwendet werden.

1.5. Immobilienfonds Ausschüttung

Die Mieteinnahmen und andere Erträge werden nach Abzug von Zins- und Tilgungsleistungen, der Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten sowie der Absetzung für Abnutzung einmal jährlich an die Inhaber der Anteilscheine ausgeschüttet. Thesaurierende Immobilienfonds investieren dagegen Mieteinnahmen und andere Erträge automatisch in neue Liegenschaften. Die Investitionen nutzen den Anteilseignern ebenfalls, denn sie steigern den Wert der Anteilscheine.

1.6. Immobilien Spezialfonds

Immobilien-Spezialfonds gehören zur Gruppe der offenen Immobilienfonds. Diese werden unterschieden in:

> Immobilien-Publikumsfonds, die sich an das gesamte Anlegerpublikum (überwiegend Privatanleger, aber auch institutionelle Anleger) wenden, und

> Immobilien-Spezialfonds, die z.B. von Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerke, Stiftungen, Banken und sonstigen Unternehmen aufgelegt werden.

Immobilien-Spezialfonds werden durch eine Kapitalanlagegesellschaft im eigenen Namen auf Rechnung der Anleger aufgelegt und verwaltet. Die Beteiligung der Anleger ist in Investmentzertifikaten verbrieft. Diese werden laufend ausgegeben und zurückgenommen, d.h. der Fonds ist nach beiden Seiten „offen“.

Das Verhältnis zwischen Kapitalanlagegesellschaft und Anleger wird vertraglich geregelt, wobei das Vertragswerk gewährleistet, dass alle Anleger gleich behandelt werden. Die Anleger sind nicht an der Kapitalanlagegesellschaft beteiligt, sondern nur am jeweiligen Immobilien-Sondervermögen. Deshalb kann eine Kapitalanlagegesellschaft beliebig viele Sondervermögen verwalten. Die Immobilien-Sondervermögen haben keine eigene Rechtspersönlichkeit. Die Immobilien in den offenen Immobilienfonds stehen im rechtlichen Eigentum der Kapitalanlagegesellschaft. Das wirtschaftliche Eigentum liegt jedoch bei den Anlegern. Aktiva und Passiva eines offenen Immobilienfonds sind streng von den Aktiva und Passiva der Kapitalanlagegesellschaft getrennt zu halten.

Eine Depotbank übernimmt die Verwaltung und Verwahrung des Sondervermögens. Sie ist für die Ausgabe und Rücknahme der Anteilscheine zuständig. Darüber hinaus hat die Depotbank bestimmte Kontrollbefugnisse gegenüber der Kapitalanlagegesellschaft bzw. dem Sondervermögen.